Nebenkosten von Ferienhaus und Ferienwohnung
Bei einer regulären Mietwohnung sind die Nebenkosten einfach zu berechnen: Mithilfe von Verteilerschlüsseln werden die Kosten auf die Einheiten umgeschlagen, Strom und Heizung werden nach Verbrauch abgerechnet. Doch wie verhält sich das mit den Nebenkosten eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung? Worauf muss bei einer Selbstnutzung geachtet werden? Und wie schaffen es Vermieter ihrer Ferienimmobilie, nicht auf die Nebenkosten draufzuzahlen?
Die Antworten finden Sie hier in diesem Ratgeber.
Was genau sind Nebenkosten bei Ferienhaus und Ferienwohnung?
Der Begriff bezeichnet zunächst einfach nur Kosten, die neben den Hauptkosten anfallen. Im Wohnrecht sind die Nebenkosten die Betriebskosten – also die Kosten, die durch den Betrieb der Wohnung zur Kaltmiete hinzukommen: Heizung, Wasser, Strom oder die Müllabfuhr. In einer Wohnung, die Personen als Hauptwohnsitz mieten, kommen dann noch Kosten für Gemeinschaftsräume hinzu, wie die Beleuchtung für den Flur oder ein Hauswart.
In einer Ferienwohnung oder einem Ferienhaus sind die Nebenkosten etwas anders. Viele Betriebskosten sind dieselben: Strom, Heizung, Wasser. Dazu kommen Kosten für den Internetanschluss und TV sowie die Rundfunkgebühren – Dinge, die in regulären Mietwohnungen der Mieter privat entrichtet. Da in einer Ferienimmobilie auch oft die Gäste wechseln, ist auch die Frage, wie die Nebenkosten am schlauesten geplant und abgerechnet werden können.
Nicht zu verwechseln sind diese Wohnnebenkosten beispielsweise mit den Baunebenkosten: Lassen Sie sich ein Ferienhaus neu bauen, so fallen Kosten an für einen Stromanschluss, Versicherungen oder die Erschließung des Grundstücks.
Es sei denn, Sie bauen Ihre Ferienimmobilie direkt mit HELMA – dann sind die Baunebenkosten enthalten, abgesehen von den Kaufnebenkosten für Notar und das Finanzamt.
In diesem Ratgeber konzentrieren wir uns ausschließlich auf die Wohnnebenkosten im Sinne der Betriebskosten einer Ferienwohnung bzw. eines Ferienhauses.
Welche Nebenkosten fallen bei einer Ferienimmobilie an?
Die Nebenkosten eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung beinhalten auf jeden Fall:
- Wasser und Abwasser
- Strom
- Heizung der Ferienwohnung
- Müllabfuhr, Straßenreinigung und Winterdienst
- Grundsteuer und einige Versicherungen der Ferienwohnung wie die Gebäudeversicherung
- Hausreinigung und Gartenpflege
- Schornsteinfeger
Zusätzlich können bei Ferienobjekten noch folgende Nebenkosten dazukommen:
- Kosten für Internet und TV
- Rundfunkbeiträge
- Holz oder Gas für einen Kamin
- die Endreinigung der Ferienimmobilie
- Leistungen wie Frühstück, Veranstaltungen etc.
- Bettwäsche und Handtücher
- Nutzung für Grill und andere Geräte
- Kurtaxe
Es gibt allerdings auch Betriebskosten, die Eigentümer einer Immobilie in keinem Fall auf ihre Mieter umlegen dürfen:
- Reparaturkosten (inklusive Reparaturarbeiten eines Hausmeisters)
- Instandhaltungskosten
- Rücklagen
- Verwaltungskosten
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung?
Pauschal ist das geradezu unmöglich zu sagen. Die Höhe hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab:
- Jahreszeit und Wetter
Im Winter wird mehr geheizt und das Wasser wärmer gestellt, sowie eventuell ein Kamin und damit Holz oder Gas benutzt. Im Sommer dagegen sind die Heizkosten deutlich niedriger. Insbesondere bei Immobilien am Meer sind im Sommer die Wasserkosten oft höher – die Menschen duschen im Schnitt häufiger, beispielsweise um sich das Meerwasser abzuwaschen. - Lage der Wohnung
Liegt Ihre Ferienunterkunft beispielsweise in einem berühmten Wandergebiet oder der Umgebung? Dann können Sie stark davon ausgehen, dass Ihre Mieter Wanderfreunde sind und im Grunde den ganzen Tag über Stock und Stein wandern. Hier wird nicht so viel geheizt oder die vorhandenen Geräte genutzt. Ist Ihre FeWo eher am Strand, kehren Ihre Gäste zwischenzeitlich wahrscheinlich häufiger in die Wohnung zurück – um Mittag zu essen, ein bisschen Schatten zu genießen, das Meerwasser abzuduschen etc. – und so ergeben sich hier höhere Wohnnebenkosten. - Saisonzeiten
Je nach Lage sind die Saisonzeiten unterschiedlich definiert. In einem Skigebiet ist die Hauptsaison der Winter, die Nebensaison der Sommer. Am Meer ist das genau umgekehrt. Grundsätzlich ist die Auslastung in der Nebensaison wahrscheinlich eine geringere und somit auch der Verbrauch. Es sei denn, Sie nutzen die Nebensaison und vermieten an z.B. Monteure. - Ausstattung der Wohnung/des Hauses
Ist ein Pool, eine Sauna oder ein Whirlpool vorhanden, wird dieser eventuell benutzt. Da nicht alle Personen wissen, wie man mit diesen Geräten am besten umgeht um Strom oder Wasser zu sparen oder insgesamt noch nie einen Whirlpool bedient haben, kann das deutlich den Verbrauch von Strom und Warmwasser erhöhen. Je luxuriöser die Ausstattung des Ferienhauses ist, umso mehr müssen Sie also von einer Nutzung ausgehen und höhere Nebenkosten kalkulieren. - Größe der Ferienwohnung
Es verhält sich wie zur normalen Wohnung: Je größer die Fläche, umso höher die Nebenkosten. Es muss mehr beleuchtet und geheizt werden, um die größere Wohnfläche zu bedienen. - Energieeffizienzwerte des Hauses und der Ausstattung
Ein Beispiel: Je besser das Haus gedämmt ist, umso weniger muss geheizt werden. Gleiches gilt für die Energieeffizienzklasse der Elektrogeräte: Ist der Kühlschrank neu und verbraucht wenig Strom, sind auch die Nebenkosten geringer. Neuere Geräte schonen also nicht nur die Umwelt, sondern auch Ihre Nebenkosten. - Anzahl der Personen
Je mehr Personen bei Ihnen in der Wohnung oder dem Haus Urlaub machen, umso höher ist der Wasser- und Stromverbrauch. - Preise der Strom- und Heizmittel-Anbieter
Dazu hängen die Betriebskosten auch von den aktuellen Preisen der Anbieter ab. Je höher der Strompreis und der Preis für Öl oder Gas zum Heizen, umso höher natürlich die Betriebskosten.
Verbrauchsabhängige Kosten vs. verbrauchsunabhängige Abrechnung der Nebenkosten
Viele Nebenkosten müssen laut Preisangabenverordnung schon im Mietpreis enthalten sein – insbesondere, wenn sie nicht optional, sondern verpflichtend sind. So ist beispielsweise ein Pauschalpreis für eine verpflichtende Reinigung bereits im regulären Mietpreis einberechnet sein.
Haben Sie Zähler angebracht, können Sie einige Kosten allerdings auch nach Verbrauch abrechnen, beispielsweise die Stromkosten.
Verbrauchsabhängige Nebenkosten der Ferienwohnung – Abrechnung, Vorteile und Nachteile
Wichtig ist: Hier geht es nur um die Kosten, bei denen der Verbrauch wirklich gemessen werden kann. Für den Strom muss es einen ablesbaren Zähler geben. Haben Sie in er Ferienwohnung einen Kamin und bieten Holz mit an, muss es eine klare Einheit geben, an welcher der Preis dafür berechnet werden kann.
Die Betriebskosten, die nicht vom Verbrauch Ihrer Mieter abhängen, werden im Voraus mit dem Mietpreis bezahlt. Beim Einchecken müssen dann durch die Mieter oder Sie selbst die Zählerstände aufgenommen werden. Bei der Abreise werden erneut die Zähler abgelesen. Sie berechnen dann die Kosten des Verbrauchs und stellen diese im Nachhinein in Rechnung. Diese Variante ist zwar genauer, bedeutet aber mehr Verwaltungs- und Rechnungsaufwand (sowie eventuelle Kosten für zwei Zahlungen).
Achtung: Viele Feriengäste mögen keine Unklarheiten bei der Höhe der Mietkosten, sondern haben lieber einen fixen Endpreis, mit dem sie rechnen können.
Verbrauchsunabhängige Nebenkostenabrechnung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses
Bei der verbrauchsunabhängigen Abrechnung der Nebenkosten des Ferienhauses oder der Ferienwohnung berechnen Sie Pauschalen. Dabei berechnen Sie die Betriebskosten im Jahr auf beispielsweise die vermieten Nächte. Während das ungenauer ist und Sie Gefahr laufen, eine Nachzahlung leisten zu müssen (beispielsweise wenn der Winter kälter ist als die Vorjahre und dementsprechend deutlich mehr geheizt werden muss).
Hier können Sie im Inserat der Ferienwohnung direkt auflisten, welche Nebenkosten alle im Endpreis enthalten sind – so sehen die Urlaubsgäste direkt bei der Buchung, welche Verbrauchskosten schon abgedeckt sind und mit welchen wenigen Punkten sie im Nachgang noch rechnen müssen, wenn überhaupt.
Mit welchen Nebenkosten muss ich als Vermieter also rechnen?
Sie haben oben bereits eine Liste, anhand welcher Sie sehen, welche Kosten Sie direkt auf die Mieter umschlagen können. Haben Sie einmal den Dreh raus, welche Nebenkosten im Jahr anfallen, fallen für Sie keine Nachzahlungen an.
Doch was ist mit dem Rest?
Die Verwaltungskosten hängen davon ab, ob Sie gewerblich vermieten, gar als Unternehmen, oder privat. Wie viele Personen kümmern sich darum, und geht es hier nur um Zeit und Dinge wie Versandkosten und Gebühren – oder um Lohn für Personal, das Ihre Feriendomizile verwaltet?
Als Privatperson kann dieser Punkt sehr schwer abzuschätzen sein. Hier ist die Frage: Vermietung der Ferienwohnung – privat oder Agentur? Der Vorteil einer Agentur ist hier, dass die anfallenden Kosten planbarer sind.
Die Reparatur- und Instandhaltungskosten werden im Durchschnitt mit 1 € pro Quadratmeter pro Jahr berechnet. Diese können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Hier profitieren Sie von einem Neubau – hier gibt es noch nicht viel instandzuhalten und Sie können zunächst etwas sparen für die Zukunft.
Welche Rücklagen Sie für eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus brauchen, ist ebenfalls abhängig davon, in welchem Jahr das Objekt erbaut wurde, in welchem Zustand es ist und zuletzt auch, wie viel Sie in diesem Moment überhaupt zurücklegen können.
Tipp: Genaueres zu dem Thema lesen Sie auch in unserem Ratgeber: “Ferienhaus-Vermietung: Kosten, mit denen Sie rechnen müssen”.
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Insbesondere in der Startphase sind Sie vor hohen Kosten gefeit: Die Neubauten sind nach den aktuell gültigen Vorschriften zur Energieeffizienz gebaut. Zudem ist die Ausstattung hochmodern. Alles ist neu und so halten sich auch Reparaturkosten und Versicherungsbeiträge im Rahmen. So können Sie ganz in Ruhe ein Polster aufbauen, falls in Zukunft einmal etwas repariert oder erneuert werden muss. Zudem können Sie mit HELMA auf eine gute Rendite der Ferienwohnung bauen! So lohnt sich die Investition in den Kaufpreis, der zwar höher ist als bei Bestandsobjekten – aber die Vorteile sprechen für sich.
Sie möchten sich beraten lassen? Dann melden Sie sich doch bei unseren Fachberatern – diese haben einen Überblick und helfen Ihnen, das für Sie ideale Ferienobjekt zu finden, das Ihnen gute Mieteinnahmen garantiert. Rufen Sie dafür an unter unseren kostenlosen Service-Hotline 0800 / 7243318 oder nutzen Sie jederzeit unser Kontaktformular. Wir freuen uns auf Sie!