Ferienwohnung: Rendite errechnen und steigern

Leider lässt sich die genaue Rendite einer Ferienwohnung nicht im Voraus prophezeien. Sie hängt von vielen Faktoren ab, die sich erst nach Erwerb und Vermietung der Ferienwohnung definieren lassen. Allerdings gibt es einige Anhaltspunkte, die andeuten, wie hoch die Rendite ausfallen könnte. Dazu gehören beispielsweise der Standort der Immobilie, die Höhe Kauf- und Kaufnebenkosten und welches Eigenkapital Sie haben.
Wenn Sie als Eigentümer bereits eine Ferienwohnung vermieten und sich fragen, wie Sie die Rendite der Ferienwohnung bestimmen können – oder vielleicht sogar erhöhen – sind Sie hier goldrichtig!

Der Kaufpreis der Wohnung ist eines der wichtigsten Elemente bei der Berechnung Ihrer Rendite. Für die Finanzierung Ihrer Ferienimmobilie haben Sie wahrscheinlich einen Kredit, ein Darlehen oder Ähnliches aufgenommen. Das bedeutet wiederum Kosten für Sie, die den Gewinn schmälern.

Die höchste Objektrendite haben beispielsweise nicht Immobilien auf Sylt oder Norderney – denn die Kaufpreise sind um ein Vielfaches höher als in weniger prestigeträchtigen Regionen. Während der Kaufpreis für Immobilien dort das Doppelte oder Dreifache sein kann, sind die Mieten nicht im selben Verhältnis höher. (Mieten in einem solchen Umfang würden auch die meisten potenziellen Urlaubsgäste abschrecken!) Das heißt also: höhere Erwerbskosten, aber ähnliche Mieteinnahmen – macht in der Gesamtrechnung eine niedrigere Rendite. Scheuen Sie sich also nicht, auch außerhalb von Sylt, Amrum und Co nach einer Ferienwohnung zu schauen! Damit sich Ihre Ferienimmobilie als Kapitalanlage bestmöglich rentiert.

Doch wie können Sie nun berechnen, über welche Rendite Sie sich freuen können? Nun, auf dem Papier sieht die Formel erst einmal sehr einfach aus: Jahresnettomiete geteilt durch die Anschaffungskosten ergibt die Rendite.

Allerdings zählen zu den Anschaffungskosten mehr als nur der Kaufpreis: So sind auch die sogenannten Kaufnebenkosten, also die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Provision für den Makler einzurechnen. Dafür müssen Sie ein bisschen recherchieren, denn die Grunderwerbssteuer unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Die Maklercourtage ist in Ihren Papieren zu finden, diese ist nicht allgemein gesetzlich geregelt. Sie haben sie wahrscheinlich mit dem Makler verhandelt. Für die Notarkosten gibt es die Faustregel von 2 Prozent des Kaufpreises, darin enthalten sind dann jegliche Beglaubigungs-, Beurkundungs- und Eintragungsgebühren.

Die Jahresnettomiete sind die Mieteinnahmen des gesamten Jahres, vermindert um Strom- und Nebenkosten Ihres Ferienhauses oder Ihrer Ferienwohnung, die Instandhaltungskosten sowie beispielsweise Kosten für den Internetzugang. Also das, was Ihnen am Ende wirklich von den Mieteinnahmen bleibt. Dividieren Sie diese beiden Werte dann nach der Formel, ergibt sich ein Prozentsatz: die Rendite der Ferienimmobilie, Ihrer Kapitalanlage.
Denn indem Sie auch die anfallenden Kosten mit einberechnen, wie Steuern und eben Betriebskosten oder Zinsen und Gebühren, errechnen Sie die Nettorendite, die für Sie mehr Aussagekraft hat als die Brutto-Objektrendite. Denn die Bruttorendite entspricht nicht den Einnahmen, die sich letztlich aus Ihrer Investition ergeben – denn wie bereits erwähnt gibt es hier noch beachtliche Abzüge.

Fällt Ihre Rendite geringer aus, als Sie es sich erhofft haben? Ihre Enttäuschung, sollte dies der Fall sein, ist absolut verständlich, oft wird viel Herzblut in die eigene Immobilie gesteckt – aber zum Glück ist die Rendite nicht in Stein gemeißelt. Mit einigen Überlegungen und ein wenig Aufwand können Sie die Rendite Ihrer Ferienwohnung steigern!

1. Die Zielgruppe: Wer mietet die Ferienwohnung?
Vielleicht haben Sie ja bereits beobachten können, wer Ihre Ferienwohnung bevorzugt mietet. Sind es wohlsituierte Personen, weil die Ferienwohnung direkt am Wasser liegt und sehr exklusiv ist? Sind es Familien, die sich über den Platz und einen Garten freuen? Oder aber junge Leute, die eine Lage innerorts in Kauf nehmen, weil die Miete dafür gering und die Anbindung gut ist? Wenn Sie wissen, wer sich genau für Ihre Ferienwohnung interessiert, können Sie sich Gedanken darüber machen, wie Sie das Angebot für Ihre Feriengäste attraktiver gestalten.
Studenten und junge Menschen lieben beispielsweise flexible Angebote, wie ein Modell, bei welchem Leistungen hinzugebucht werden können. So könnten beispielsweise die Kosten für die Endreinigung entfallen, wenn die Urlaubsgäste selbst putzen. Für Familien könnten Kooperationen mit Freizeitangeboten in der Umgebung interessant werden. Ein Beispiel: Wenn die Familie die Ferienwohnung für eine Woche mietet, gibt es einen Gutschein für das Familientöpfern zwei Häuser weiter, wo sich die Kinder eigene Souvenirs basteln. Und im gehobenen Segment sind die Ausstattung und ein allumfassender Service besonders wichtig. 

2. Die Ausstattung der Ferienwohnung
Wie bereits angedeutet, können Sie auch die Ausstattung der Ferienwohnung an Ihre Mieter anpassen. Wer eine kleine gemütliche Ferienwohnung mit nur einem kleinen Schlafzimmer vermietet, benötigt keine umfassende Familienausstattung.
Wenn nicht das gesamte Konzept der Ferienwohnung (also inklusive Lage und das gesamte Gebäude) in das gehobene Segment fällt, muss auch keine teure Ausstattung angeschafft werden. Das würde die Mieten erhöhen, die Ihre Feriengäste vielleicht nicht zu zahlen bereit sind.
Denn: Je besser die Ausstattung, umso höhere Mieten können Sie verlangen. Dabei ist aber zu bedenken, dass das wiederum die Auslastung beeinflussen kann. Denn niedrigere Mieten erlauben es mehr Personen, sich die Unterkunft auch leisten zu können und vielleicht sogar spontan einmal in Ihrer Ferienwohnung Urlaub zu machen.
Einige Dinge gehören heutzutage allerdings zur Grundausstattung: so zum Beispiel ein guter, unbegrenzter Internetzugang. Bei schlechtem Wetter muss ein Gast problemlos einen Film im Internet schauen können, ohne die Sorge zu haben, am nächsten Tag keine Restaurants recherchieren zu können, weil eine Datengrenze erreicht ist.

3. Die Mietpreise saisonal anpassen
Urlaub am Meer beispielsweise ist im Grunde oft ein Sommerurlaub. Eher weniger Menschen haben das Bedürfnis, an einem kalten und regnerischen Februartag die Meeresbrise zu genießen. Damit trotzdem Personen außerhalb der klassischen Feriensaison Ihre Ferienwohnung mieten, könnten Sie die Mietpreise je nach Saison anpassen. Vielleicht sogar Schnäppchenangebote zu ganz untypischen Zeiten! Das könnte auch Spontanurlauber anlocken. In der Nebensaison lässt sich auch gut an Arbeitende vermieten, nicht nur Urlauber: so beispielsweise Handwerker und Monteure.

4. Aufmerksamkeit für Ihre Ferienwohnung  
Damit jemand Ihre Ferienwohnung mieten kann, muss natürlich erst einmal ersichtlich sein, dass es sie gibt. Tragen Sie Ihre Ferienwohnung zum Beispiel bei den einschlägigen Suchmaschinen im Internet ein, damit Ihr Urlaubsparadies auch gefunden wird. Dazu sind auch Urlaubs- und Vergleichsportale eine gute Möglichkeit, um auf Ihre Ferienwohnung aufmerksam zu machen. Ob aber in den Einträgen oder einer eigenen Internetpräsenz: stellen Sie nicht nur Ihre Ferienimmobilie gut dar, sondern auch die Anbindung, die Lage, die Umgebung und welche Unternehmungsmöglichkeiten und kulturelle Angebote es in der Nähe gibt. Bedenken Sie allerdings die Provisionen, die diese Portale verlangen!

5. Die Verwaltung, Vermietung und Vermarktung über eine Agentur
Urlaubsgäste haben selten einen vollständigen Überblick über das Angebot an Unterbringungen im gewünschten Urlaubsort. Da hat es eine einzige Immobilie eventuell schwer, wahrgenommen zu werden. Agenturen, die die Vermietung übernehmen, können da eine große Hilfe sein und Ihnen eine Menge Aufwand ersparen. Auch dort fallen allerdings Kosten an, dazu passen die Agenturen oftmals die Preise an Saison und Markt an. Mit ein bisschen Erfahrung und Wissen, können Sie jedoch auch einfach selbst Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung inserieren.

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Mit HELMA haben Sie das Beste aus allen Welten: Unsere Urlaubs-Resorts sind alle in erstklassiger Lage und werden frisch für Sie neu gebaut! Sie können in der Ausstattung das Grundpaket wählen, in welchem die Übergabe inklusive Küche, Elektrogeräte und allen erforderlichen Malerarbeiten bezugsfertig geschieht – oder aber Sie wählen dazu die komplette zum Konzept passende Möblierung!
In jedem Resort haben wir zudem die Möglichkeit, Sie an eine ausgesuchte Vermietungsagentur zu vermitteln. So haben Sie professionelle Unterstützung bei der Vermarktung und Verwaltung Ihres Ferienhauses oder der Wohnung.

In einer persönlichen Beratung gehen wir mit Ihnen gerne einmal unsere aktuellen Ferienhaus-Projekte durch und schauen, welches der verfügbaren Objekte sich für Ihre Ziele anbietet und zu Ihrem Traum als Ferienhausvermieter passt. Vom NordseeResort Tossens bis hin zum GebirgsResort Winterberg finden Sie sicher etwas, das Ihnen als Ferienimmobilie gut gefällt und Ihnen eine gute Rendite einbringt! Gemeinsam sorgen wir dafür, dass sich Ihre Geldanlage rentiert.