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Ferienwohnung kaufen in Deutschland

Einliegerwohnung vermieten

Die im Haus vorhandene Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten, bringt oft höhere Mieteinnahmen als ein Dauermieter. Doch was genau gilt als Einliegerwohnung, was ist bei der Vermietung zu beachten und was sind die Vor- und Nachteile?


Welcher Wohnraum gilt als Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung sind die Zimmer dann, wenn es eine abgeschlossene Wohneinheit mit Bad und Küche ist und dort also eine selbstständige Haushaltsführung möglich ist. Außerdem wohnen Sie als Vermieter im selben Gebäude und die Nutzung des Wohnraums von Vermieter und Mieter überschneidet sich, weil es beispielsweise einen gemeinsamen Hausflur oder Hauseingang gibt.

Hier gibt es besondere Regeln und es gilt einige Sachverhalte vertraglich festzuhalten, da der gemeinsam genutzte Wohnraum ein Spannungspotenzial zwischen Mieter und Vermieter birgt. 


Was ist zu beachten, wenn die Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermietet werden soll?

Bevor Sie Ihre Einliegerwohnung in gängige Ferienwohnungsportale inserieren, müssen Sie sich mit den lokalen Bestimmungen und der Rechtslage befassen. Denn dadurch, dass es eine getrennte Wohneinheit mit separater Haushaltsführung ist, handelt es sich hier nicht mehr um die Privatzimmervermietung und somit müssen Sie prüfen, ob es in Ihrer Stadt oder Kommune ein Zweckentfremdungsverbot gibt. Das Gesetz wurde erlassen, damit in besonders begehrten Städten wie Berlin, München und Hamburg genügend Wohnfläche für die Bürger existiert.
Ist es nicht erlaubt, Wohnraum an Touristen zu vermieten, dann ist alles Folgende unnötiger Aufwand oder kann gar zu einer Geldstrafe führen. Gilt ein Zweckentfremdungsverbot bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als mit einem Dauermieter Vorlieb zu nehmen.

Haben Sie bei den örtlich zuständigen Behörden Ihren Antrag für das Vorhaben eingereicht und nun eine Genehmigung für die Zweckentfremdung erhalten, dann steht der Vermietung Ihrer Einliegerwohnung als Ferienwohnung nichts mehr im Wege. Achten Sie darauf, wie Sie den Mietvertrag aufsetzen:

  1. Legen Sie fest, ob Mieter den Garten mitbenutzen dürfen.
    Steht das bereits im Mietvertrag (und am besten auch direkt im Inserat), so können überhaupt keine Missverständnisse auftreten.
  2. Regeln Sie, ob und welche Geräte die Gäste nutzen dürfen.
    Einliegerwohnungen sind oftmals relativ klein und Geräte wie eine Waschmaschine oder ein Trockner nicht vorhanden. Viele Häuser haben aber einen Waschraum oder Waschkeller, in welchem die Geräte stehen. Ist das der Fall, sollten Sie im Vertrag schriftlich festhalten, ob die Gäste diese Haushaltsgeräte nutzen dürfen (und wenn ja, wann). 
    Auch hier gibt es etwas zu beachten: Haben Sie die Benutzung im Mietvertrag eingeräumt, müssen Sie diese Leistung auch garantieren. Das heißt, dass eine defekte Waschmaschine schnellstmöglich ersetzt werden muss, denn der Feriengast hat ein von Ihnen eingeräumtes Recht darauf, seine Wäsche waschen zu können.
    Da Sie von diesen Geräten aber wahrscheinlich ohnehin selbst Gebrauch machen und sie ebenfalls benötigen, wird dies wahrscheinlich keinen wirklichen Nachteil darstellen.
  3. Halten Sie die Höhe und Bedingungen für eine Mietkaution fest.
    Die als Ferienwohnung vermietete Einliegerwohnung liegt in Ihrem Zuhause. Dementsprechend liegt Ihnen das Haus wahrscheinlich sehr am Herzen und Schäden am Gebäude sind umso ärgerlicher. Eine Mietkaution kann hier eine gute Möglichkeit sein, um die Gäste anzuhalten, sorgsam mit der Wohnung (und eventuell dem Garten) umzugehen, aber auch im Schadensfall schnell handeln zu können.
  4. Bestimmen Sie Ruhezeiten.
    Ein großes Risiko für Spannungen und Beschwerden ist der Geräuschpegel. Das unterschiedliche Verhalten von Gästen und Ihnen als Vermieter ist logisch: Sie gehen Ihrem Alltag nach, während Ihre Urlauber die Auszeit genießen.
    Müssen Sie arbeiten, die Kinder vielleicht zur Schule oder gibt es sonstige Gründe, aus welchen Sie in bestimmten Zeiten Ruhe benötigen? Dann legen Sie auch das direkt im Mietvertrag fest und erwähnen Sie es direkt im Inserat.
    Auch hier vermeiden Sie, dass Missverständnisse, Beschwerden oder gar Ruhestörungen und Lärmbelästigungen entstehen.
  5. Setzen Sie eine Nutzungsvereinbarung für das WLAN auf.
    Sicher ist sicher – Sie sollten nicht dafür haften müssen, wenn ein Urlauber Verstöße gegen Urheberrechte oder sonstige nicht legale Dinge im Internet macht. Eine sichere Verschlüsselung des Zugangs, sichere Passwörter und eine Nutzungsvereinbarung schützen Sie. Sperren Sie im Router am besten auch die bekannten Streaming-Webseiten und Porno-Webseiten auf eine Blacklist, sodass diese nicht aufgerufen werden können und weisen Sie darauf in der Nutzungsvereinbarung hin. Ausgenommen hiervon sind natürlich die gängigen, vollkommen legalen und zahlungspflichtigen Streaming-Anbieter wie Netflix etc.

Nun, da der Mietvertrag an die Situation des geteilten Wohnraums angepasst ist, geht es an die Vermarktung der Ferienwohnung und das Inserieren.
Kommunizieren Sie transparent im Inserat, was die Urlauber erwartet. Sie brauchen keine Angst zu haben, damit eventuelle Mieter zu vergraulen. Denn wenn Gäste mit falschen Erwartungen auftauchen oder Ihnen am Ende Ärger bereiten, artet das im schlimmsten Fall aus in (Rechts-)Streitigkeiten oder Beschwerden durch die Nachbarn.
Schreiben Sie also dazu, dass es sich um eine Einliegerwohnung handelt. Während viele Personen damit überhaupt kein Problem haben, gibt es sicherlich Gäste, die ein größeres Bedürfnis nach Privatsphäre und Abgeschiedenheit haben. Wird das nicht erwähnt und Ihre Gäste sind unzufrieden, kann das zu Spannungen oder schlechten Bewertungen in den gängigen Ferienwohnungsportalen führen – und das ist dann eher schädlich für Ihren Nebenerwerb.

Schreiben Sie auch dazu, ob die Gäste Benutzungsrechte für Garten oder Waschmaschinen und andere Geräte haben. Ist das nicht der Fall, ist das selten schlimm – die Urlauber möchten einfach nur wissen, wie umfangreich sie den Koffer packen müssen. Schlimmer wäre es, wenn von einer Waschmaschine ausgegangen wird und die Urlauber plötzlich ohne frische Wäsche dastehen.

Ruhezeiten sollten Sie auch direkt kommunizieren. Wer Ihre Ruhezeiten nicht akzeptiert, den möchten Sie ja so oder so nicht unbedingt in Ihrem Zuhause unterbringen. Und anderen Urlaubern ist das vielleicht egal. Eine kleine Gruppe von Wanderern beispielsweise ist tagsüber unterwegs und abends erschöpft, solchen Urlaubern macht eine Ruhezeit oft überhaupt nichts aus.

Übrigens: Die steuerliche Behandlung der Ferienwohnung ist im Grunde dieselbe – ob Einliegerwohnung oder eine Immobilie, die sich nicht in Ihrem selbstgenutzten Heim befindet. Sprechen Sie dennoch mit einem Berater oder einem Ansprechpartner im Finanzamt, um sich ausführlich zu informieren.

Welche Vorteile bietet es, die Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten?

Die beiden großen Vorteile, eine Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten, sind die höheren Einnahmen als bei einer Dauervermietung und dass Sie keine Bindung an einen Langzeitmieter haben. Die Gefahr ist nicht gegeben, dass Sie sich jemanden ins Haus holen, mit dieser Person so gar nicht auskommen und nun aber schauen müssen, wie Sie den Mieter möglichst elegant dazu bewegen, auszuziehen. Während Sie zwar das Recht haben, den Mieter zu kündigen, ist das doch immer erst das letzte Mittel – und Sie als Vermieter möchten natürlich auch kein Unmensch sein und jemanden wegen persönlicher Differenzen auf die Straße setzen.

Nachteile gibt es aber immer, so auch bei der kurzzeitigen Vermietung Ihrer Einliegerwohnung: Der Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand ist natürlich sehr viel höher. Zudem büßen Sie mit so viel Kommen und Gehen in Ihrem Haus Privatsphäre, aber auch Ruhe ein. Und auch die vielen wechselnden Personen und damit auch Persönlichkeiten können anstrengend sein, auch hier ist es nicht gegeben, dass sie sich mit allen Urlaubern ausnahmslos gut verstehen.

Es gibt allerdings einen Kompromiss: die Einliegerwohnung an Monteure zu vermieten. Auch hier haben Sie einen höheren Verwaltungsaufwand und höhere Einkünfte, aber dafür mehr Ruhe. Denn die Monteure müssen natürlich tagsüber arbeiten und sind am Wochenende meistens bei Ihrer Familie. Dazu läuft die Buchung und Zahlung über die Unternehmen, nicht die Privatpersonen. Allerdings zahlen Monteure für die Wohnfläche in der Regel weniger als Touristen, sodass die Einnahmen bei der Vermietung an Monteure nicht so hoch sind wie eine Vermietung Ihrer Einliegerwohnung als Ferienwohnung.


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