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Ferienwohnung als Monteurzimmer vermieten

Ferienwohnung: Eigennutzung und Zweitwohnungssteuer

Muss ich für meine Ferienwohnung oder mein Ferienhaus Zweitwohnungssteuer zahlen? Und wird sie bei einer Ferienwohnung ohne Eigennutzung noch fällig? Erfahren Sie hier mehr über die Zweitwohnungssteuer bei Ferienimmobilien mit oder ohne Eigennutzung.

Ferienwohnung mit Eigennutzung: Ab wann gilt sie als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz?

Egal, ob Ferienwohnung, Ferienhaus oder andere Immobilien: Das Mietrecht definiert den Hauptwohnsitz als einen Ort, an dem man sich mehr als die Hälfte des Jahres aufhält. Laut Steuerrecht ist die Hauptwohnung der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Demzufolge ist der Zweitwohnsitz ein Ort, an dem sich eine Person zwar aufhält, aber nicht ihren Lebensmittelpunkt hat. Eine Ferienwohnung mit Eigennutzung gilt also als Zweitwohnsitz, wenn Sie sich zwar nicht primär dort aufhalten, aber beispielsweise regelmäßig Ihren Urlaub dort verbringen.


Was ist die Zweitwohnungssteuer und wie hoch ist sie für Ferienwohnungen oder Ferienhäuser?

Die Zweitwohnungssteuer (auch: Zweitwohnsitzsteuer) ist eine Kommunalsteuer, die von der Gemeinde erhoben wird, in der die Immobilie liegt. Auch für Ferienwohnungen und Ferienhäuser wird die Zweitwohnungssteuer fällig, sofern die Eigennutzung nicht ausgeschlossen werden kann. Üblicherweise orientiert sich der Steuersatz an der Jahresnettokaltmiete und liegt durchschnittlich bei 10 Prozent. Die Schwankungen sind allerdings enorm: In manchen Landkreisen werden Steuern von 30 Prozent fällig, anderenorts nur 5 Prozent oder sogar gar keine Abgabe.

Warum wurde die Zweitwohnsitzsteuer eingeführt?

Der kommunale Finanzausgleich sichert in Deutschland den Gemeinden und Gemeindeverbänden die finanziellen Grundlagen ihrer Selbstverwaltung. Für die Aufteilung werden in der Regel nur die Einwohnerzahlen der Hauptwohnsitze berücksichtigt. Einwohner mit Zweitwohnung kommen dabei nominal nicht zum Tragen, obwohl diese zumindest anteilig auch die vorhandene Infrastruktur (u.a. Straßenverkehr, Bäder, Parks, usw.) nutzen und nur geringfügig durch getätigte Umsätze ihren finanziellen Beitrag leisten. Dies gilt besonders für Besitzer von Ferienwohnungen, da sie diese trotz Eigennutzung oft nur wochenweise bewohnen. Mit der Zweitwohnsitzsteuer wollen Städte und Gemeinden diese Diskrepanz ausgleichen.


Ferienwohnung mit Eigennutzung: Wann muss ich die Zweitwohnungssteuer zahlen?

Die gesetzlichen Bestimmungen sind komplex. Bei der Zweitwohnungssteuer gelten zum Beispiel für Pendler, Eheleute, Studierende, usw. nicht unbedingt die gleichen Pflichten. In diesem Ratgeber wird das Thema jedoch ausschließlich im Hinblick auf Ferienimmobilien zur Eigennutzung bzw. Vermietung betrachtet.

Generell gilt: Wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus durchgehend und ausschließlich an Urlauber als Beherbergungseinrichtung vermieten, zahlen Sie keine Zweitwohnsitzsteuer. Sobald Sie jedoch hin und wieder selbst Zeit dort verbringen, also Eigennutzung vorliegt, sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, das Objekt als Zweitwohnsitz zu registrieren und somit auch die Zweitwohnsitzsteuer zu zahlen.

Bei dieser Mischform zwischen Eigennutzung und Vermietung, wie sie ja bei Ferienhäusern durchaus üblich ist, kann manchmal jedoch der Einzelfall betrachtet werden. Ob Sie die Zweitwohnungssteuer in voller Höhe zahlen, wenn Sie nur sporadisch dort sind, liegt letztendlich im Ermessen der zuständigen Gemeinde.

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus ausschließlich als Kapitalanlage nutzen wollen, ohne sie selbst zu nutzen oder zu vermieten, kann die Zweitwohnsitzsteuer auch entfallen. Allerdings müssen Sie dies der Gemeinde vor Ort objektiv und nachvollziehbar beweisen, zum Bespiel indem Sie dort keinen Wohnsitz anmelden, keine Verbrauchskosten für Wasser, Strom sowie Heizung anfallen und die Wohnung komplett unmöbliert bleibt.

Übrigens: Wer zweitwohnungssteuerpflichtig ist, kann für die Zeit, in der das Ferienhaus vermietet ist, die Zweitwohnsitzsteuer als Werbungskosten steuerlich absetzen.


Wie und wo melde ich meine Ferienwohnung oder mein Ferienhaus als Zweitwohnsitz an?

In Deutschland besteht für jeden Haupt- und Zweitwohnsitz Meldepflicht. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein gekauftes oder gemietetes Objekt handelt. Auch die eigene Ferienimmobilie fällt unter die Meldepflicht für den Zweitwohnsitz. Sie muss spätestens nach 14 Tagen des Innehabens angemeldet werden. Wer dem nicht oder zu spät nachkommt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 1000 Euro.

Den Zweitwohnsitz in einer Ferienimmobilie trägt üblicherweise das Einwohnermeldeamt ein, in manchen Kommunen ist das Ordnungsamt zuständig. Das Objekt ist auch bei der Gemeinde anzumelden, wenn die zuständige Kommune Kurtaxe (Bettensteuer) verlangt.


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Bitte beachten Sie: Dieser Ratgeber dient Ihnen lediglich als Einstieg und soll Ihnen einen ersten Überblick zum Thema Zweitwohnsitzsteuer verschaffen. Wir haften nicht für diese Informationen; eine fundierte Beratung und Betreuung durch einen Steuerberater ist bei dem komplexen deutschen Steuersystem unbedingt ratsam.