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Ferienwohnung kaufen in Deutschland

Die steuerliche Behandlung bei der Vermietung von Ferienimmobilien

Die Steuern – den meisten Menschen ein leidiges Thema, so auch bezüglich der Vermietung von Ferienimmobilien. Wir möchten Ihnen hier einen schnellen Überblick über die anfallenden Steuern geben – und wo Sie vielleicht ein paar Euro an Steuern sparen können.

Bitte beachten Sie: Dieser Ratgeber dient Ihnen als erste Anlaufstelle in der Recherche, wie die Steuerlast für Sie als Immobilienbesitzer und Vermieter einer Ferienwohnung wohl aussehen könnte und gibt Hinweise, welche Steuerermäßigungen vielleicht zu erreichen sind. Wir haften allerdings nicht für diese Informationen – geht es um Ihre eigene Einkommensteuererklärung, suchen Sie sich am besten einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin. So können Sie sich sicher sein, dass auch wirklich alle Vorteile Ihrer Steuersituation genutzt und alle möglichen Aufwendungen abgesetzt werden.

Das gilt umso mehr, wenn Sie Eigentümer einer Auslandsimmobilie sind – hier dargestellt ist die steuerliche Situation in Deutschland.


Anfallende Steuern bei der Vermietung einer Ferienimmobilie

Schauen wir uns zunächst an, welche Steuern auf das Gewerbe der Vermietung selbst anfallen. Das sind die Grundsteuer, die Zweitwohnsitzsteuer und die Gewerbesteuer.

Die Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von den Kommunen bei Grundbesitz zu Wohnzwecken erhoben – auch bei Ferienwohnungen oder Ferienhäusern. Sie zahlen die Grundsteuer jährlich oder pro Quartal.

Für Privateigentümer ohne Gewerbeschein gilt: Berechnet wird die Steuer über einen Einheitswert, der unter anderem davon abhängt, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist, sowie einer Einschätzung des Ertragswertes oder des Sachwertes. Der Einheitswert wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert – dieser Wert ist je nach Immobilienart festgelegt. So beträgt die Grundsteuermesszahl für ein Einfamilienhaus bis 38.346,89 Euro beispielsweise 2,6 Promille. Das Ergebnis dieser Rechnung nennt sich den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird wiederum mit dem Hebesatz multipliziert, welcher von jeder Gemeinde bzw. dem Ferienort selbst bestimmt wird und zur Vermeidung von Steueroasen dient. Der errechnete Betrag ist dann die Jahresgrundsteuer. Gute Nachrichten: Die Grundsteuer kann auf die Mieter umgelegt werden! Sie wird dann anteilig auf die Nebenkosten geschlagen.

Für Vermieter mit Gewerbeschein gibt es dahingehend einige Sonderregelungen; im Gewerbebetrieb fällt die Grundsteuer im Schnitt etwas höher aus.

Ob Sie für die Vermietung Ihrer Ferienwohnung einen Gewerbeschein benötigen, hängt dabei davon ab, ob Sie eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen und wenn Sie bestimmte Sonderleistungen erbringen. Ist die Ferienwohnung primär in Selbstnutzung oder zum besonders günstigen Mietpreis für Freunde und Familie, ist die Einkunftserzielungsabsicht laut Finanzamt beispielsweise nicht vorhanden. Wer allerdings einen Großteil seines gesamten Einkommens aus der Vermietung von Feriendomizilen bezieht, vielleicht sogar mehrere davon hat und sogar Werbung für diese schaltet, der muss ein Gewerbe anmelden.

Achtung: Die Einkunftserzielungsabsicht liegt vor, auch wenn Sie vielleicht einmal Verluste gemacht haben – ist also unabhängig davon, ob Sie mit Ihrer Gewinnerzielungsabsicht auch erfolgreich sind.

Die Zweitwohnsitzsteuer
Die Zweitwohnsitzsteuer wird erhoben, wenn Sie als Eigentümer der Ferienwohnung diese auch selbst benutzen. Dabei ist das Verhältnis von Selbstnutzung und Fremdvermietung nicht relevant. Ist eine Eigennutzung komplett ausgeschlossen, ist sie nicht zu entrichten. Der jeweilige Steuersatz ist dabei regional unterschiedlich, hier müssen Sie sich bei dem zuständigen Finanzamt in Ihrem Feriengebiet erkunden.

Die Gewerbesteuer
Die Gewerbesteuer ist dann zu bezahlen, wenn Sie ein Jahreseinkommen von 24.500 Euro oder mehr durch die Vermietung erwirtschaften. Liegen die jährlichen Einkünfte ihrer Ferienimmobilie darunter, muss die Gewerbesteuer nicht entrichtet werden.
Sie wird berechnet, indem zuerst der Gewerbeertrag (vermindert um den Freibetrag von 24.500 Euro) mit der Steuermesszahl multipliziert wird, was den Steuermessbetrag ergibt. Dieser wird (wie die Grundsteuer auch) mit dem von der Kommune bestimmten Hebesatz multipliziert. Et voilá: die Gewerbesteuer!

Die Umsatzsteuer
Die Umsatzsteuer fällt an auf (Dienst-)Leistungen Ihres Gewerbes. Sie kennen die Umsatzsteuer sicherlich auch als Mehrwertsteuer. Dementsprechend ist die Berechnung einfach: Auf die Miete werden 7 % Umsatzsteuer aufgerechnet – diese können Sie nämlich ganz normal auf Ihre Mieter umlegen.
Die Umsatzsteuer kann letztlich mit der Einkommensteuer verrechnet werden.
Kleingewerbe, also bei einem Jahresumsatz von unter 22.000 Euro, müssen keine Umsatzsteuer zahlen! Dann gilt für Sie die Kleinunternehmerregelung. Dabei gilt eigentlich noch immer die Umsatzsteuerpflicht, das Finanzamt erhebt die Umsatzsteuer aber nicht.
Das ist ein Vorteil, denn dadurch haben Sie im Marktvergleich einen niedrigeren Mietpreis (weil Sie keinen Umsatzsteuersatz auf die Mieter umlegen), was Ihr Ferienhaus für potenzielle Feriengäste direkt ein ganzes Stück attraktiver macht.

 

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Was kann bei der Vermietung einer Ferienimmobilie von der Steuer abgesetzt werden?

Sie können eine Vielfalt von eigenen Ausgaben für Ihre Ferienimmobilie von der Steuer absetzen! Die Bedingung dafür ist aber, dass Sie dem Finanzamt beweisen, dass Sie mit Ihrer Ferienwohnung auch (zu versteuernde) Gewinne erzielen wollen –  dass die bereits angesprochene Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Ansonsten würde das Ganze unter die “Liebhaberei” fallen, in diesem Fall dürfen Sie keine Werbungskosten geltend machen.

Unter dem Abschnitt der Werbungskosten können Sie die folgenden Posten angeben:

Die Betriebskosten
Dazu zählen:

  • Heizung
  • Strom
  • Wasser
  • Internet & TV
  • die Müllabfuhr
  • Verwaltungskosten
  • die Grundsteuer
  • Hausmeisterdienste
  • etc.

Instandhaltungskosten
wie:

  • Gartenpflege
  • Pflege des Pools
  • Schönheitsreparaturen
  • Erneuerungen des Mobiliars
  • etc.

Vermarktungskosten
zum Beispiel:

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  • Gebühren für Ferienportale im Internet
  • Flyer
  • Zeitungsannoncen

Abschreibungen für Abnutzung (AfA)

Hier können Sie Investitionen über 800 Euro über einen bestimmten Zeitraum in gleichmäßigen Teilen von der Steuer abschreiben.
Aber Achtung: Für Nutzungstage, an welchen Sie selbst Ihre Ferienimmobilie bewohnen, können Sie keine Werbungskosten absetzen!

Steuern, die auf die Einkünfte durch die Vermietung einer Ferienimmobilie anfallen

Wie Sie es vielleicht bereits von Ihrem Lohn kennen, fallen auch auf die Mieteinnahmen Ihrer Ferienimmobilie Steuern an:

Einkommensteuer
Die Mieteinkünfte werden nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) mit der Einkommensteuer belegt. Diese und die Umsatzsteuer können aber auch miteinander verrechnet werden.

Kirchensteuer
Die Kirchensteuer kann eventuell auf Sie zukommen, das hängt vom jeweiligen Bundesland ab und ob Sie Mitglied bei einer Kirche sind. Die Kirchensteuer wird dabei auf Grundlage der Einkommensteuer berechnet. Der Prozentsatz für die Berechnung der Kirchensteuer ist dabei vom Bundesland abhängig. Bayern und Baden-Württemberg haben einen Kirchensteuersatz von 8 %, während alle anderen Bundesländer 9 % berechnen.

Solidaritätszuschlag
Ab 2021 muss nur noch dann ein Solidaritätszuschlag gezahlt werden, wenn die Einkommenssteuer die auf Sie zutreffende Grenze übersteigt:

  • für Alleinstehende: 16.956 € für das Jahr
  • für gemeinsam veranlagte Paare: 33.912 € im Jahr

Danach schließt sich eine Gleitzone an. Zahlen Sie auf die Vermietungseinkünfte weniger Einkommensteuer, müssen Sie keinen Solidaritätszuschlag zahlen.


Wie ist die steuerliche Behandlung beim Kauf einer Ferienimmobilie?

Beim Kauf einer Ferienimmobilie fällt einmalig die Grunderwerbsteuer an. Dabei wird der Kaufpreis mit einem Prozentsatz multipliziert, den jedes Bundesland selbst bestimmt. Erst nach Entrichtung der Grunderwerbsteuer können Sie als Eigentümer in den erforderlichen Dokumenten und Unterlagen eingetragen werden.
Doch Obacht: Obwohl die Grunderwerbsteuer einige tausend Euro betragen kann, kann sie nicht über die Bank finanziert werden – diesen Betrag müssen Sie aus eigener Tasche zahlen.
Auch wenn Sie die erworbene Immobilie vermieten wollen, können Sie die Grunderwerbsteuer nicht auf die Mieter umlegen.

 

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