Ein Ferienhaus als Dauerwohnsitz kaufen?

Zufrieden blickt man von der Terrasse seines Ferienhauses aufs Meer. Ein wunderschöner Ort, an dem es sich gut dauerhaft leben ließe! Haben Sie auch schon mit dem Gedanken gespielt, Ihre Ferienimmobilie als Dauerwohnsitz zu nutzen? Dank Homeoffice wäre eine große Entfernung zur Arbeitsstätte kein Hinderungsgrund. Vielleicht genießen Sie auch schon Ihren Ruhestand und die damit verbundene Unabhängigkeit – am liebsten natürlich dort, wo Sie sich besonders wohlfühlen. Warum also nicht jeden Tag Urlaubsfeeling erleben und das Ferienhaus zum Hauptwohnsitz umfunktionieren?

Wie ist der Hauptwohnsitz definiert?

Als Hauptwohnsitz gilt der Ort, an dem man sich überwiegend aufhält. Er bildet laut § 7 BGB den Lebensmittelpunkt einer Person. Die Adresse des Hauptwohnsitzes wird bei Ummeldung im Personalausweis vermerkt. Der Hauptwohnsitz ist auch für steuerliche Abgaben relevant: Eine Änderung des Hauptwohnsitzes muss schon deshalb gemeldet werden, um dem zuständigen Finanzamt zugeordnet werden zu können.


Was unterscheidet eine Ferienhaussiedlung von einem normalen Wohngebiet?

Im Bebauungsplan, dem die Baugenehmigung eines Bauprojektes zugrunde liegt, wird die spätere Nutzung von der Gemeinde festgelegt. Wochenend- oder Ferienhausgebiete werden dort als Sondergebiete ausgewiesen, die nach § 10 Baunutzungsverordnung „bestimmt sind, einem auf Dauer wechselnden Personenkreis überwiegend zur Erholung zu dienen“. Ein wichtiger Grundsatz laut Baugesetzbuch ist, bei der Planung der Bebauung eines Gemeindegebietes die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Als Feriengebiet ausgewiesene Sondergebiete sind häufig landschaftlich reizvoll und sollen daher, zum Beispiel durch Anmietung einer Ferienwohnung, für jeden zugänglich bleiben. Um als Dauerwohnsitz unattraktiv zu sein, verfügen sie im Unterschied zu regulären Wohngebieten auch meist über eine bewusst nicht so gut ausgebaute Infrastruktur. Die Bebauung dieser Sondergebiete wird also vom Gesetzgeber nur für vorübergehende Aufenthalte zu Erholungszwecken genehmigt, um eine Nutzung für die Allgemeinheit zu gewährleisten. Ein dauerhafter Wohnsitz in einem Sondergebiet ist also prinzipiell verboten.

Gibt es Ausnahmeregelungen für die Nutzung des Feriendomizils als Dauerwohnsitz?

Trotz der geltenden Regelungen fragen sich viele Besitzer*innen eines Ferienhauses, ob sie Ausnahmeregelungen für sich geltend machen können, um sich den Traum vom dauerhaften Wohnsitz in dem eigenen Ferienhaus zu ermöglichen. Das geht grundsätzlich nur, wenn das Sondergebiet mittels Änderung des Bebauungsplans in ein allgemeines Wohngebiet umgewandelt würde oder wenn von vornherein Ausnahmen für bestimmte Häuser vorgesehen worden sind. Eine Befreiung kann nur dann erteilt werden, wenn Gründe des Allgemeinwohls dies erfordern, zum Beispiel, wenn dringender Wohnbedarf besteht.

Änderungen derartiger Bebauungspläne sind für die ansässigen Bürger meist ein hochsensibles Thema und werden daher oft zu einem großen lokalen Politikum, das dann jahrelange parteiliche Auseinandersetzungen und Bürgerbegehren zur Folge hat. Insofern haben Änderungsanträge dieser Art meist wenig Aussicht auf Erfolg, schon gar nicht kurzfristig.


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Bitte beachten Sie: Dieser Ratgeber dient Ihnen lediglich als Einstieg und soll Ihnen einen ersten Überblick zum Thema Ferienimmobilie als Dauerwohnsitz verschaffen. HELMA haftet nicht für diese Informationen; eine fundierte Beratung durch auf Baurecht spezialisierte Anwältinnen und Anwälte vor Ort, die die Bauvorgaben der Gegend kennen, ist unbedingt ratsam.